Metodologia

Analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. zweryfikowali dane dotyczące ofert sprzedaży mieszkań wprowadzonych i zaktualizowanych w portalu Gratka.pl (wyeliminowano rekordy powtarzające się i zawierające ewidentne pomyłki). Otrzymana w wyniku weryfikacji, licząca niemal 183 tys. rekordów baza danych została następnie poddana szczegółowej analizie, która pozwoliła na uzyskanie wiarygodnych wyników, umożliwiających podsumowanie sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w sierpniu 2010 r. Należy jednak podkreślić, że wszelkie uśrednione stawki podane w niniejszym opracowaniu wynikają z cen ofertowych – a więc odzwierciedlają oczekiwania sprzedających nieruchomości poprzez portal Gratka.pl. Raport nie zawiera danych transakcyjnych.

Senny sierpień

W sierpniu średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego w większości analizowanych miast pozostały na zbliżonym poziomie do odnotowanego w pierwszym miesiącu wakacji. W Warszawie co prawda średnia cena wzrosła o 1%, ale oznaczało to jedynie odrobienie spadku, jaki miał miejsce w lipcu. Do najbardziej wyraźnej zmiany średniej ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym doszło w Zielonej Górze, gdzie w badanym okresie miał miejsce spadek rzędu 3,7%. Ceny okazały się niższe także w Wałbrzychu (-1,2%). Z kolei do wyraźnych wzrostów średniej ceny doszło w Opolu (2,9%) oraz Szczecinie (2,2%). W pozostałych miastach ruchy cenowe były nieznaczne i nie przekraczały 1%.

Warszawa
Średnie ceny ofertowe mieszkań na warszawskim rynku wtórnym (zł/m²), lipiec – sierpień 2010

W Warszawie zanotowano niewielkie wzrosty średnich cen mieszkań oferowanych do sprzedaży. Nieco większy wzrost dotyczył „nowego” rynku wtórnego (1,2%). W przypadku „starego”, podobnie jak całego warszawskiego rynku wtórnego, zmiana sięgnęła 1%. Największy wzrost w stosunku do poprzedniego miesiąca odnotowano na Pradze Południe (3,3%). Wyższe o ponad 1% ceny oferowane były jeszcze na Woli (1,6%), w dzielnicach Mokotów i Wesoła (w obu wzrost o 1,4%), w Śródmieściu (1,3%) oraz na Żoliborzu (1,1%). Spadki przekraczające poziom 1% odnotowano jedynie w trzech dzielnicach: Włochy (1,7%), Wilanów (1,3) oraz Saska Kępa (1,2%). Na „starym” rynku wtórnym generalnie dominowały stabilne ceny, co nie oznacza, iż brakowało wyjątków od tej reguły. Warto wskazać dzielnicę Wesoła, w której średnia cena oferowanych mieszkań wzrosła na przestrzeni miesiąca o 4,3%, przekraczając w związku z tym poziom 7 tys. zł/mkw. Wyraźny wzrost (2,6%) miał miejsce też na Pradze Południe. Tymczasem w dzielnicach Wilanów i Włochy doszło do 2%-owych spadków oferowanych na terenie tych dzielnic mieszkań liczących więcej niż dziesięć lat.

Na warszawskim „nowym” rynku wtórnym wzrosty cen były nieco lepiej widoczne. Liderem wzrostu średniej ceny mieszkań zbudowanych nie wcześniej niż przed 10-cioma laty okazała się Wola (3,7%). Obraz ten mąci jednak fakt, iż wspomniany wzrost nie zrekompensował w całości spadku tej wielkości odnotowanego w przytaczanej dzielnicy w poprzednim miesiącu. Wyraźna zwyżka miała miejsce także na Pradze Południe (3,1%). Do największych spadków doszło w Rembertowie (2,5%), doprowadzając do zaprzepaszczenia analogicznego wzrostu średniej ceny w lipcu br. Średnie ceny niższe o ok. 1% zanotowano w dzielnicach Włochy i Wilanów.

Miasta aglomeracji warszawskiej
Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym miejscowości aglomeracji warszawskiej (zł/m²), lipiec – sierpień 2010

Porównując sierpień do lipca na wtórnym rynku mieszkaniowym miejscowości z aglomeracji warszawskiej okazuje się, iż sierpniowy kierunek zmian cen jest najczęściej przeciwieństwem lipcowego. Tam gdzie średnia cena w lipcu wzrosła to w sierpniu z kolei spadła i to najczęściej o dosyć zbliżoną wartość. Tendencja (w tym przypadku spadkowa) utrwaliła się jedynie w Grodzisku Mazowieckim (spadek o 1,5%). Piaseczno i Wołomin na tle pozostałych miast ujętych w zestawieniu prezentują się w ostatnim czasie najbardziej stabilnie. Średnie ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w tych miastach w sierpniu były tylko minimalnie niższe w stosunku do analogicznych cen obliczonych miesiąc wcześniej.

NAJWIĘKSZE MIASTA POLSKI
Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym największych miast Polski (zł/m²), lipiec – sierpień 2010

W sierpniu, podobnie jak miesiąc wcześniej, na większości analizowanych rynków obserwowano stabilną sytuację. Zmiany średnich cen bardzo rzadko przekraczały 1%. Do największych wzrostów doszło w Opolu i Szczecinie (odpowiednio o 2,9% i 2,2%), gdzie średnie ceny mieszkań oferowanych na „nowym” rynku wtórnym były wyższe niż w ubiegłym miesiącu, a dodatkowo ich udział w strukturze oferty całego rynku uległ zwiększeniu. Za to w Zielonej Górze średnia cena mieszkania oferowanego na rynku wtórnym obniżyła się o 3,7%. W tym mieście do spadku opisywanej wielkości doprowadziła wyłącznie zmiana w strukturze oferty - wzrost udziałów w całej ofercie tańszych mieszkań zaliczanych do „starego” rynku wtórnego. Ceny mieszkań z „nowego” rynku wtórnego utrzymały bowiem dotychczasowy poziom, a średnia cena dla mieszkań ze „starego” rynku wtórnego wręcz wzrosła w sierpniu i to o 2,5%.